公的な住宅ローン融資|フラット35の特徴と審査基準を詳しく解説します!

フラット35の特徴と審査基準を詳しく解説する女性

最長35年固定金利で住宅ローンを借りることができるフラット35。歴史的な低金利水準と言われる今のうちに、金利を固定させておきたいと考える人が多いことから、非常に人気の住宅ローンです。

しかし、金利が固定できるという点以外に、フラット35と民間金融機関の住宅ローンの違いについて理解している人は少ないのではないでしょうか?

フラット35には様々な特徴があるので、金利面以外の民間金融機関の住宅ローンとの違いについても理解しておいたほうがよいでしょう

フラット35の特徴や仕組みや審査基準について詳しく解説していきます。

住宅は一生に一度の買い物です。

フラット35についてもしっかりと理解し、後悔のない住宅ローン選びをしましょう。

フラット35の特徴

フラット35のホームページ

フラット35には民間金融機関の住宅ローンと比較して特徴的な点が4つあります。

  1. 最長35年金利が固定
  2. 団体信用生命保険の加入が条件外
  3. 借入対象者の幅が広い
  4. 優良な住宅はさらに金利引き下げ

金利面だけでなく、団信、申し込み条件、さらにはどんな建物かが金利や審査に影響します。

フラット35の4つの特徴をさらに詳しく解説していきます。

最長35年金利が固定

フラット35は最長35年間金利が固定される住宅ローンです。

歴史的な低金利水準と言われる今のうちにフラット35で金利を固定しておけば将来的に金利が上昇しても、返済額は今と変わらないので金利上昇によるリスクを排除できます。

数年先程度までの金利動向であれば多くの予測がありますが、数十年先の状況はわかりません。

実際に20年くらい前の住宅ローンでは金利が5%を超えるようなケースも普通にあり、今では考えられないような高金利で住宅ローンは融資されていました。

ということは20年先の金利動向もどうなるのかは分かりません。

1つだけ確かなことは、現在の金利水準がこれ以上下がる余地がないほどに下落しているということです。

これ以上下がる余地がないほど低金利の今のうちにフラット35で金利を固定させておけば、将来的に金利が上昇したとしても安心です。

団体信用生命保険の加入が条件外

フラット35は団体信用生命保険の加入が住宅ローン借入の条件ではありません。

民間の金融機関では住宅ローン借入の際に団体信用生命保険へ加入することが条件になっているので、健康上の理由で団体信用生命保険に加入することができない人は、住宅ローンそのものの融資を受けることも不可能になってしまいます。

しかし、フラット35は団体信用生命保険への加入が必須条件ではないので、健康上の理由で団体信用生命保険へ加入することができない人は、団信非加入のまま住宅ローンを借りることができます。

健康上の理由で、民間金融機関の住宅ローンを借りることができない人でも、フラット35であれば団信非加入で住宅ローンを借りることができます。

借入対象者の幅が広い

フラット35は借入対象者の幅が広いというのも大きな特徴の1つです。

フラット35の借入対象者の条件は「申込時の年齢が満70歳未満の方」というものだけです。

勤務先や勤続年数の条件もないので、他の審査基準を満たしていれば、アルバイトやパートの人でも住宅ローンを借りることができる可能性があります。

民間金融機関の住宅ローンでは「勤続年数3年以上の正社員」などの人でないと審査に通過することが難しいのが実情ですが、フラット35は返済負担率や物件の条件さえ満たせばアルバイトやフリーターでも借りることができます。

優良な住宅はさらに金利引き下げ

フラット35では優良な物件を建築すると、金利の引き下げを受けることができます。

物件の内容によって金利Aプランと金利Bプランに分けられ、金利Aプランは借入から10年間の金利優遇、金利Bプランは借入から5年間の金利優遇が適用されます。

それぞれの物件の条件は以下の通りです。

・金利Aプラン(当初10年間金利0.25%引き下げ)
以下いずれか1つを満たすことが条件
(1)一次エネルギー消費量等級5の住宅
(2)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅
(3)高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
(共同建て住宅の専用部分は等級3でも可)
(4)長期優良住宅

・金利Bプラン(当初10年間金利0.25%引き下げ)
以下いずれか1つを満たすことが条件
(1)断熱等性能等級4の住宅
(2)一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
(3)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上の住宅
(4)免震建築物
(5)高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
(6)劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅(共同建て住宅などについては、一定の更新対策)

今は長期優良住宅よりも性能が高い住宅も当たり前のように建築されており、多くの新築物件では長期優良住宅の基準を満たすものとなっています。

新築であれば、多くの場合で10年間0.25%の金利優遇を受けることができます。

この点について、詳しくはハウスメーカーの担当者へ確認するようにしてください。

フラット35の金利が金融機関によって異なる理由とは?

フラット35の金利が金融機関によって異なる理由が疑問になるイラスト図

フラット35は政府系の住宅金融支援機構が提供する住宅ローンというイメージが広く広がっています。

しかし、フラット35は取り扱う金融機関ごと金利が異なるのが現実です。

なぜ、同じ「フラット35」というネーミングであるにも関わらず金利が異なるのでしょうか?

フラット35「機構買取型」の金利の内訳は以下のように3つの要素で構成されています。

  1. MBS(資産担保証券)を購入した投資家に支払う利息
  2. 機構が事業運営するための費用
  3. 取扱金融機関の手数料

このうち、取扱金融機関の手数料は、取扱金融機関の任意で決めることができるので、ARUHIや住信SBIネット銀行はこの手数料部分を非常に低くして低金利を実現しています。

また、フラット35(保証型)は住宅金融支援機構が保証する金融機関の住宅ローンです。

あくまでも債権者が金融機関ですので、金利は自由に設定することができるようになっているため、金融機関によって金利が異なります。

このように、基本的な商品内容は同じですが、フラット35には金融機関に金利の裁量権があるので、取り扱う金融機関によって金利が異なるという現象になってしまいます。

フラット35の2つの種類とは!?

フラット35の種類について2択

フラット35は実は1つではありません。

フラット35は「機構買取型」と「保証型」という2つの種類に分かれます。

フラット35の2つの種類によって債権者も金利も団信も異なることになります。

2つのフラット35の特徴や違いについて詳しく解説していきます。

機構買取型フラット35

機構買取型のフラット35は、金融機関が融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が買取、その住宅ローン債権を市場で証券化して売却するというローンです。

前述したように、機構買取型のフラット35の金利の中には取扱金融機関の手数料部分が入っているので、機構買取型のフラット35は債権者が住宅金融支援機構であるにも関わらず、金利が異なります。

そのほかにも機構買取型のフラット35には様々な特徴があります。

機構買取型の特徴

機構買取型のフラット35には主に以下の3つの特徴があります。

  1. 取り扱い金融機関が多い
  2. 機構団信しか加入できない
  3. 金融機関の金利の裁量権が狭い

ほとんどの金融機関で機構買取型のフラット35は取り扱っています。

保証型のフラット35を取り扱う金融機関がわずかしかないことと比較すると、これは機構買取型フラット35の大きな特徴だと言えるでしょう。

また、機構買取型のフラット35は民間金融機関の団体信用生命保険よりも中身の薄い、一般的な死亡高度障害保証のみの機構団信という保険しかついていません。機構買取型のフラット35は団体信用生命保険が充実はしていないでしょう。

また、金融機関が決めることができる金利の裁量が、「取扱金融機関の手数料部分」しかないので、金融機関によってそれほど大きくは金利が違うということはありません。

保証型フラット35

保証型のフラット35の債権者は取扱金融機関です。

フラット35とは言うものの、保証型のフラット35では取扱金融機関からお金を借りて、金融機関は住宅金融支援機構から住宅ローン残高の保証を受けることになります。

保証型フラット35の特徴や機構買取型との違いについて確認してみましょう。

保証型フラット35の特徴

保証型フラット35の特徴は以下の3点です。

  1. 取り扱い金融機関が少ない
  2. 金融機関の充実した団信に加入できる
  3. 金融機関の金利の裁量権が大きい
      保証型のフラット35を取り扱っているのは
    1. 日本住宅ローン
    2. アルヒ
    3. 財形住宅金融
    4. 広島銀行
    5. クレディセゾン
    6. 住信SBIネット銀行
    7. 愛媛銀行

の7社のみです。

ほとんどの金融機関で借りることができる機構買取型とは大きな違いがあります。

また、保証型のフラット35は取り扱う金融機関の住宅ローンです。

そのため、金融機関の充実した団体信用生命保険に加入することができるのも大きなメリットです。

例えば、住信SBIネット銀行の保証型フラット35では、特約保険料なしで7大疾病特約付の団体信用生命保険に加入することができます。

金融機関の住宅ローンですので、保証型のフラット35は金融機関が決めることができる金利の裁量が大きく、金融機関によっては非常に低金利で住宅ローンを利用することが可能です。

フラット35の審査基準について

フラット35の審査模様をイメージした
様子

フラット35は民間金融機関の住宅ローンと比較して審査基準がシンプルです。

基本的には以下のポイントを満たしていれば借りることができる可能性は高まるでしょう。

    1. 申込対象者か否か
    2. 返済負担率の範囲内か
    3. 融資対象の住宅か否か
    4. 借入金額は基準内か

フラット35の4つの審査基準について詳しく解説していきます。

①申込対象者か否か

フラット35の申し込み対象者は以下の方です。

『申込時の年齢が満70歳未満の方(親子リレー返済をご利用の場合は、満70歳以上の方も申込可能)』

『日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方』

要するに70歳未満の日本人であれば、誰でも申し込みをすることは可能です。

他の民間金融機関の住宅ローンのように勤務先や勤続年数などの条件がないので、多くの人が申し込むことができます。

②返済負担率の範囲内か

フラット35は返済負担率を事前に公表しています。

年収に応じて30%もしくは35%以内の返済負担率になるように住宅ローンを借り入れなければなりません。

    • 400万円未満:30%以下
    • 400万円以上:35%以下

例えば年収400万円未満であれば年収は30%以下になるように住宅ローンを返済しなければなりません。

年収380万円の場合、380万円×30%=114万円が、許容される年間返済額となります。

返済負担率を満たすように住宅ローンの借入を行ってください。

③融資対象の住宅か否か

フラット35は住宅の質も融資の条件になります。

フラット35が定めている住宅性能の基準に適合していること、および以下の面積の基準を満たさなければ借入をすることは不可能です。

  • 一戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合:70㎡以上
  • 共同建て(マンションなど)の場合:30㎡以上

一般の住宅ローンであれば、不動産担保評価額の基準を満たしていれば住宅の性能に関わらず審査に通過できますが、フラット35は住宅の性能や大きさが基準を満たしていないと借りることはできません。

住宅の性能が審査基準になったり、性能によって金利優遇を受けることができるという点もフラット35と他の住宅ローンの大きな違いだと言えるでしょう。

④借入金額は基準内か

借入金額がフラット35の基準内かどうかという点も重要な審査ポイントです。

フラット35は「100万円以上8,000万円以下(1万円単位)で、建設費または購入価額(非住宅部分に係るものを除く)以内」という基準が設けられており、この範囲内で融資を受けなければなりません。

借入金額が上記の金額の範囲内であることも審査通過のための超重要ポイントになります。

まとめ

ソファ

フラット35には以下の4つの大きな特徴があります。

  • 最長35年金利が固定
  • 団体信用生命保険の加入が条件外
  • 借入対象者の幅が広い
  • 優良な住宅はさらに金利引き下げ

歴史的な低金利水準と言われている今、金利を完済まで固定されることができるフラット35には大きなメリットがあります。

フラット35には機構買取型と保証型があり、それぞれ特徴が異なるので、メリットとデメリットを理解して自分に最適なタイプの住宅ローンへ申込をするようにしましょう。