住宅ローンの種類フラット35とは!?公的融資と民間融資の違いやメリット・デメリットも解説します!

グリーンハウス

住宅ローンにはフラット35に代表される公的な融資と、民間の金融機関が融資する住宅ローンの2種類が存在します。

これから住宅ローンを借りようと考えている人は「どちらの住宅ローンがよいか」「公的融資と民間融資の違いは何か」などということに関してよく理解していない人がほとんどなのではないでしょうか?

公的融資と民間融資のどちらが最良かということを客観的に結論づけることは不可能です。

どちらも一長一短ですので、それぞれの違いを理解して自分に合った住宅ローンを借りることが重要になります。

公的融資と民間融資の違いについて詳しく解説していきます。

住宅ローンの公的融資とは!?

住宅ローンの公的融資を考える女性

住宅ローンの公的融資は主に以下の2つです!

  1. 財形融資
  2. フラット35

財形融資は会社で財形を積み立てている人しか利用できませんが、フラット35は誰でも利用することができます。

まずは、2つの公的融資の概要やメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

①財形融資

財形融資とは、勤務先で一般財形貯蓄・財形年金貯蓄・財形住宅貯蓄のいずれかを1年以上積み立てを行い、積立残高が50万円以上ある人だけが受けることのできる融資です。

財形融資は住宅の新築や購入、リフォームなどに借入金を利用することができます。

借入額は財形貯蓄残高の10倍の額かつ最高4000万円まで、住宅取得額の90%が限度になっています。

財形融資は財形持家転貸融資を利用する場合と、住宅金融支援機構の財形住宅融資を利用するケースに分かれます。

住宅金融支援機構で借りる場合には金利は5年固定となっており、2020年9月現在の金利は新機構団信加入で1.13%です。

固定5年で1.13%というのは民間金融機関の固定金利が1%を切る金利となっていることと比較するとそれほど低い金利ではないというのが率直なところです。

変動金利を選択することができないこと、固定期間としては中途半端な5年固定しかないことから利用する人は実際にはあまり存在しません。

②フラット35

フラット35は住宅金融支援機構が提供する公的な住宅ローン融資です。

最長35年金利固定の住宅ローンとして非常に人気の住宅ローンになり、一般的に公的融資の住宅ローンという時にはフラット35のことを指します。

フラット35のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

フラット35のメリット

フラット35のメリットは以下のようになっています。

  • 金利が完済時まで固定される
  • 団体信用生命保険なしでも借入可能
  • 勤務先などの条件がない

フラット35は超長期固定金利の住宅ローンです。

金利は完済時まで固定されるので、歴史的な低金利水準と言われる今のうちに低金利で住宅ローン金利を固定させることができます。

35年もの長期間、金利を固定させることができる住宅ローンは民間金融機関には存在しません。

また、フラット35は団体信用生命保険への加入が必須条件ではありません。

そのため持病などがあることによって団信に加入することができない人でも住宅ローンを借りることができます。

さらに、勤務先や勤続年数などの条件がないので、民間融資では借りることができない非正規雇用の人でも住宅ローンを借りることができる可能性があります。

フラット35のデメリット

フラット35には変動金利がないというのがデメリットです。

一度借りてしまうと金利が完済まで固定されるので市場金利が下落した場合には、市場金利よりも高い金利で住宅ローンを借り続けなければなりません。

一般的に変動金利の方が金利が低いので、民間融資で変動金利住宅ローンを借りておいた方が元本の減りは早くなります。

住宅ローンの民間融資とは?

住宅ローンの民間融資を考える男

民間融資としては以下の2つの住宅ローンが存在します。

  1. 民間金融機関の住宅ローン
  2. 保険会社などの住宅ローン

銀行・信用金庫・信用組合・JAなどが提供する民間金融機関の住宅ローンと、生命保険会社や信販会社が提供する住宅ローンが主な民間融資の住宅ローンです。

それぞれの特徴について詳しく解説していきます。

①民間金融機関の住宅ローン

銀行、信用金庫、信用組合、農業など、預金を融資で運用する民間金融機関の住宅ローンです。

金利は変動金利と固定金利があり、金融機関によって金利の種類や利率は異なり、低金利の変動金利住宅ローンや固定金利住宅ローンを借りることができます。

ただし、民間の金融機関で借りることができる固定金利は20年程度までで、長期の固定金利はフラット35と比較して金利は高くなります。

最近では、店舗の管理コストがかからないネット銀行の住宅ローン金利が非常に低くなっています。

②保険会社などの住宅ローン

保険会社や信販会社にも住宅ローンの取り扱いがあり、これも民間融資の住宅ローンの1つだと言えるでしょう。

保険会社や信販会社の住宅ローンは金融機関の住宅ローンと比較して審査が甘い傾向があります。

しかし、その一方で金融機関の住宅ローンよりも金利が高くなってしまうというデメリットがあります。

フラット35 や銀行の住宅ローン審査に通過することができない場合に保険会社や信販会社の住宅ローンを利用するのがよいでしょう。

フラット35(公的融資)と民間融資の違い!

フラット35(公的融資)と民間融資の違いが気になる女性

フラット35と銀行などの民間融資の違いとして、主に以下の4点をあげることができます。

  1. 超長期の固定金利があるかどうか
  2. 変動金利があるかどうか
  3. 団信の加入が必須かどうか
  4. 勤務先や勤続年数の条件があるかどうか

これらの違いを理解することによって、自分にとって最適な住宅ローンを選択することができます。

フラット35と民間融資の4つの違いについて詳しく解説していきます。

①超長期の固定金利があるかどうか

超長期の固定金利があるかどうかは、フラット35 と民間融資の大きな違いです。

民間金融機関の固定金利は10年から15年程度が相場で、20年以上の固定金利はあまり取り扱いがありません。

また、10年を超える固定金利は金利が高くなるので、フラット35の方が低金利で借りることができるのが一般的です。

超長期の固定金利の住宅ローンを借りるという現実的な選択肢はフラット35しかありません。

②変動金利があるかどうか

反対に変動金利があるかどうかという違いもあります。

フラット35 には固定金利しか存在しません。

そのため、借入当初の金利が固定金利よりも低くなる変動金利を利用することは不可能です。

一方、民間融資には変動金利の取り扱いがあり、借入当初からかなりの低金利で借りることができます。

ネット銀行では0.4%を切るような金利設定になっている場合もあり、借入当初の残高が多い段階から超低金利の住宅ローンを借りることが可能です。

「フラット35 には超長期固定金利があり、変動金利が存在しない」
「民間融資にな低金利の変動金利が存在し、超長期固定金利が存在しない」

というのが大きな違いです。

③団信の加入が必須かどうか

団体信用生命保険の加入が必須かどうかという大きな違いもあります。

フラット35は団体信用生命保険への加入が必須ではありません。

そのため、健康上の問題で団信に加入することができない人でも住宅ローンを借りることができますし、団信の保険料がかからない分、金利は低くなります。

ただし、もしもの場合には家族に借金が残ってしまうという点には十二分に注意する必要があります。

一方、民間融資では団体信用生命保険への加入は必須です。

持病などによって保険に加入することができない場合には住宅ローンを借りることはできません。

ただし、特約保険料なしで充実した団体信用生命保険に加入することができるので生命保険を見直すことも可能です。

団体信用生命保険への加入が必須かどうかは公的融資と民間融資の大きな違いです。

④勤務先や勤続年数の条件があるかどうか

公的融資は申込に必要な条件が年齢のみです。

フラット35 には勤務先の条件や、勤続年数の条件がありません。

そのため、年齢条件さえ満たしていれば誰でも申し込むことは可能です。

一方、民間融資では勤務先が正社員であることや、勤続年数3年以上などの条件がつくので、ある程度勤務状況が安定していなければ申し込むことはできません。

申込のハードル民間融資の方が高く、公的融資の方が低くなります。

公的融資と民間融資どちらの住宅ローンを選ぶべき?

公的融資と民間融資どちらの住宅ローンを選ぶか迷う男

公的融資と民間融資の住宅ローン、どちらを選択すべきでしょうか?

基本的に以下の4つの視点に基づき、最適な住宅ローンを選択すべきでしょう。

  1. 借入当初から元本を減らしたい
  2. 長期的に金利上昇するのが怖い
  3. 持病がある
  4. 充実した団信を希望

公的融資と民間融資を選択するために4つの重要なポイントについて詳しく解説していきます。

借入当初から元本を減らしたい場合は民間融資の変動金利

借入当初の住宅ローン残高が多いうちから、どんどん借入残高を減らしたいという人は、民間融資の変動金利住宅ローンを選択するのがよいでしょう。

金利が低ければ同じ返済額でも、以下のように元金の減りは早くなります。

借入残高が多いうちから早めに住宅ローンを減らしたい人や、ある程度返済して一括返済を計画している人は、民間融資の超低金利の変動金利住宅ローンを借りるのがよいでしょう。

長期的に金利上昇するのが怖い人はフラット35

長期的に金利が上昇するのが怖いという人はフラット35がおすすめです。

今は、歴史的な低金利水準だと言われ、国はマイナス金利まで導入しているくらいですので、これ以上下がる余地がないほど住宅ローンの金利は下がっています。

今フラット35 を借りれば歴史的な低金利水準で金利を固定させることができます。

住宅ローンの借入期間である今後数十年の間、金利が現在と同じ水準というのはあまり考えられません。

そして、下がる余地がないほど金利が下落しているのであれば将来的には上昇する可能性の方が高いと考えるのが自然です。

もちろん、この先の金利情勢など誰にも分かりませんが、「将来的に金利の上昇が心配」という人はフラット35を選択した方がよいでしょう。

持病がある人はフラット35

持病がある人は民間金融機関の団体信用生命保険に加入することができない可能性があります。

健康上の理由で団信に加入できず、民間融資の住宅ローンを借りることができないという人はフラット35 を利用しましょう。

フラット35では団信加入が必須ではないので、健康上の理由によって団信に入ることができない人でも融資を受けることができます。

もしもの時には、家族に借金が残ってしまうという点には十分注意した上で、持病がある人はフラット35 を借りるのがよいでしょう。

充実した団信を希望するのであれば民間融資

充実した団体信用生命保険への加入を希望するのであれば民間融資の住宅ローンがおすすめです。

民間融資の団信では死亡や高度障害に対する補償だけでなく、3大疾病特約や8大疾病特約が無料付帯されていることも珍しくありません。

また、ガンと診断されただけで住宅ローン0円や住宅ローン半分など、補償の内容はかなり充実しています。

また、充実した団体信用生命保険へ加入することによって、生命保険だけでなく、医療保険契約も見直すことができるので、保険料の節約による経済的な恩恵を受けることもできます。

死亡や高度障害だけてなく、病気や怪我に対しても充実した補償を低い保険料で受けたいという人は民間融資がおすすめです。

まとめ

公的融資の住宅ローンと民間融資の住宅ローンの大きな違いはフラット35と民間金融機関の住宅ローンの違いでもあります。

フラット35と民間金融機関の住宅ローンの違いは

  1. 変動金利と超長期金利
  2. 団信加入必須か任意か
  3. 申込条件

という3点に大別されます。

将来的に金利情勢がどうなるのかは分からない以上は、住宅ローン利用者がフラット35と民間金融機関住宅ローンの違いをよく理解して自分にとって最適な住宅ローンを選択するしかありません。

そして、フラット35を借りるとしても、できれば団信に加入する方がよいでしょう。

将来的に金利がどうなるのか、自分なりに見通しを付けて、公的融資と民間融資を選択するようにして下さい。