公的な住宅ローン融資【フラット35】を徹底解説！！
公的な住宅ローンフラット35は民間の金融機関では融資を受けることができない人でも、お金を借りることができる可能性のある住宅ローンとして有名です。
審査に通りやすいというだけでなく、金利が超長期間固定されるので金利上昇のリスクがないという点で非常に人気の住宅ローンです。
住宅ローンの借入を検討しているのであればフラット35も有力な選択肢となりうるローンです。
公的な融資制度であるフラット35の特徴や審査基準、メリット・デメリットについて徹底解説をしていきます。
住宅ローン融資フラット35とは？
フラット35とは住宅金融支援機構と民間の金融機関が共同で提供する長期固定金利の住宅ローンです。
以前は住宅金融支援機構という政府系金融機関が提供していましたが、今は民間の金融機関との共同で提供する住宅ローンとなっています。
フラット35は銀行融資や消費者金融のように、預金や自己資本から融資を行う形とは全く異なる形での融資です。
まずはフラット35の仕組みについて詳しく解説を行います。
住宅金融支援機構の融資
フラット35は以前は政府系金融機関の住宅金融公庫の融資商品でした。
しかし、構造改革によって住宅金融公庫が廃止されたため、住宅金融公庫が金融市場で調達した長期資金を民間金融機関に供給し、住宅購入者へ長期固定金利で住宅投資資金（融資金）を提供する形態の住宅ローンとしてフラット35は存続しています。
厳密に言えば、住宅金融支援機構からお金を借りているのではなく、住宅金融支援機構が調達した資金の供給を受けた民間金融機関から融資を受けるものです。
ただし、商品内容や基準は住宅金融支援機構で定めており、金融機関独自で審査基準を変更するようなことはできません。
機構買取型と保証型がある
フラット35には機構買取型と保証型という2つの形態があります。
機構買取型はとは、金融機関が融資を行った住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、証券市場へ売却します。
一方保証型とは住宅融資保険の仕組みを生かし、万が一銀行が融資をしたフラット35が返済不能になった場合に、住宅金融支援機構が金融機関に対して融資残高を保証するものです。
つまり、保証型のフラット35は実際には銀行からお金を借りていることになります。
そのため、保証型のフラット35の方が商品の自由度が高く、銀行が取り扱う特約等が充実した団体背引用生命保険に加入することができます。
取り扱っている金融機関は少ないですが、保証型のフラット35は金利も低く団信も充実しているのでおすすめです。
金融機関を通じて借入を行う
フラット35は住宅金融支援機構から借入をすることはできません。
住宅金融支援機構の代理店となっている民間の金融機関から借入をする必要があります。
機構買取型のフラット35はどの金融機関でも借りることができますが、地方銀行や信用金庫などの規模が小さく高コスト体質の金融機関から借りてしまうと金利が高くなってしまいます。
住宅金融支援機構の融資であるのでフラット35は「どこから借りても金利は同じ」と思いがちですが、実際には窓口になる金融機関によって金利や商品内容も異なるという点には十分注意しましょう。
フラット35の金利が取扱金融機関によって異なる理由
フラット35の商品基準は住宅金融支援機構によって一律に定められていますが「取り扱い金融機関によって金利が異なるのはなぜ？」と思った人も多いのではないでしょうか？
これはフラット35の金利は以下の3段階で構成されています。
- MBS（資産担保証券）を購入した投資家に支払う利息
- 住宅金融支援機構が事業運営するための費用
- 取扱金融機関の手数料
このうち、取扱金融機関の手数料部分に関しては各金融機関が自由に決めることができます。
この手数料部分が低いARUHIやネット銀行は手数料部分が非常に低いので低い金利でフラット35を融資することができます。
反対に運営コストが高コスト体質の地方銀行などで融資を受けた場合には、手数料が高くなるのでフラット35の金利も高くなってしまいます。
また、保証型のフラット35は実質的には銀行からの借入ですので、銀行の最良で金利等を決めることができる幅が機構買取型よりもさらに大きくなっています。
フラット35の特徴とは？
フラット35には以下の3つの特徴があります。
- 金利が最長35年固定
- 団体信用生命保険が強制ではない
- 繰上返済手数料無料
フラット35の特徴について詳しく解説していきます。
①金利が最長35年固定
フラット35最大の特徴は、何と言っても金利が最長35年間固定されるということです。
住宅ローン金利は「歴史的な低金利」と言われており、この歴史的な低金利の間に金利を固定させてしまうというのは1つの非常に有効な手段だと言えるでしょう。
住宅ローンの借入は借入期間が数十年にも及びます。
変動金利を借りていた場合には、この期間に金利が大幅に上昇してしまう可能性は否定できません。
フラット35であれば何があっても金利は上昇しませんし、低金利の今のうちに金利を固定させることができるので、非常にメリットが大きいと言えるでしょう。
②団体信用生命保険が強制ではない
フラット35は団体信用生命保険への加入が強制ではありません。
フラット35では団体信用生命保険への加入が任意ですので、団体信用生命保険への加入なしで住宅ローンを組むことができます。
団体信用生命保険に加入するためには告知があるので、健康状態に問題がある人は団体信用生命保険の加入することができません。
民間銀行では住宅ローン借入に団体信用生命保険の加入が必須となっているので、健康状態に問題がある人は住宅ローンを借りることが不可能です。
実際に収入などには全く問題がないのにも関わらず、健康上の理由で団体信用生命保険へ加入できないことから住宅ローンを借りることができない人は多数存在します。
フラット35であれば、団体信用生命保険加入なしでも住宅ローンを組めるので、健康上の問題によって民間金融機関で借入ができない人でも住宅ローン借入が可能です。
ただし、団体信用保険加入なしで住宅ローンを組み、万が一借主が死亡してしまった場合には、家族に借金が残ってしまうことになるリスクには注意してください。
③繰上返済手数料無料
フラット35は繰上返済手数料が無料です。
手元にまとまったお金がある時には手数料無料で返済することができるので、ボーナス時などは効率的に住宅ローンを返済することができます。
フラット35のメリット！
フラット35には民間金融機関の住宅ローンと比較して以下の3つのメリットがあります。
- 歴史的低金利の間に金利を固定できる
- 持病があっても住宅ローンを借りることができる
- 勤続年数などの基準がないので借りやすい
フラット35が民間の金融機関と比較し優れている3つのポイントについて詳しく解説していきます。
①歴史的低金利の間に金利を固定できる
今は歴史的な低金利水準です。
フラット35は借入時の金利が最長35年固定されるので、歴史的な低金利水準の今のうちに金利を固定することができるのは大きなメリットだと言えるでしょう。
金利が今より上昇したタイミングでフラット35を借りた場合には、今よりも高い金利で固定されるので「歴史的な低金利水準」と言われる今のうちに金利を固定させることができるのはフラット35の大きなメリットです。
②持病があっても住宅ローンを借りることができる
フラット35は団体信用生命保険加入なしで住宅ローンを組むことができるので、持病がある人でも住宅ローンを借入可能です。
健康上の理由で住宅ローンを組みたくても組めないという人の受け皿になります。
団体信用生命保険に加入することができないという理由で民間金融機関の住宅ローン審査に落ちてしまったら、フラット35へ申し込みをするとよいでしょう。
③勤続年数などの基準がないので借りやすい
フラット35は借入条件が非常に少ないというのもメリットです。
具体的には勤続年数や正社員などの条件がありません。
返済負担率を満たしていれば借りることができるので、住宅ローンを組むことが難しい非正規雇用の方でも住宅ローンを借りることができる可能性があります。
勤続年数や勤務先などの理由で民間金融機関の住宅ローンを借りることができない人も、フラット35であれば借入をすることができる可能性があるでしょう。
フラット35のデメリット！
フラット35にはデメリットもあります。
変動金利よりは借入当初の金利はかなり高い確率で高くなってしまいますし、表記されている金利はほとんどのケースで団信加入なしの金利です。
団体信用生命保険に加入することによって、自分が想定していたよりも金利が高くなってしまいます。
フラット35の2つのデメリットについて詳しく解説していきます。
変動金利よりも金利が高い
フラット35の金利は民間金融の変動金利よりも高くなるのが一般的です。
固定金利の場合、金利上昇のリスクを金融機関が背負うのでどうしても変動金利よりも金利が高くなってしまうのはやむを得ません。
フラット35は住宅ローン残高が多い借入当初から、変動金利よりも1%以上高い金利を設定される可能性があります。
長期的に金利が上昇した場合にはフラット35 にはメリットがありますが、短期的には変動金利よりも利息負担が大きくなってしまうので、ここはデメリットだと言えるでしょう。
団信に入ると金利が上がる
団体信用生命保険に加入すると団信保険料として0.3%の金利が上乗せされます。
民間金融機関であれば団信保険料は借入金利に含まれており、特約を付けない限り金利が上昇することはありません。
フラット35 で団信に加入すると、当初想定していたよりも金利が上昇してしまう懸念があります。
フラット35の審査基準について
フラット35は銀行の住宅ローンとは異なる基準で審査を行います。
ポイントとしては「勤続年数の基準」や「最低年収の基準」がないという点です。
そのため、以下のポイントさえ満たしていればフリーターでも借りることができる可能性があります。
- 申込時の年齢が満70歳未満
- 勤続年数などの条件はない
- 住宅の基準を満たすこと
- 返済負担率が基準内であること
フラット35の審査ポイントについて詳しく解説をしていきます。
①申込時の年齢が満70歳未満
フラット35は申込時の年齢が70歳未満である必要があります。
逆に言えば60代までであれば申込可能だということです。
高額の借入は難しいかもしれませんが、フラット35は高齢になっても住宅ローンを借りることができる可能性があります。
民間の金融機関では、高齢になってからの借入は実質的に不可能ですので、年齢的な面で見てもフラット35は借入しやすいローンだということができます。
②勤続年数などの条件はない
フラット35 には勤続年数の条件や職業の条件はありません。
年齢、住宅、返済負担率の3つの条件を満たしている人であれば誰でも借入をすることができます。
他の住宅ローンでは、正社員でないと借入は難しく、勤続年数も3年以上は必要です。
フラット35 ではこのような条件がないので、派遣社員や非正規雇用などの人でも条件を満たしていれば借入可能となっています。
③住宅の基準を満たすこと
フラット35では全ての住宅が融資対象になるわけではありません。
以下の条件を満たしている住宅の購入（建築）だけが融資対象です。
- 一戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合：70㎡以上
- 共同建て（マンションなど）の場合：30㎡以上
あまりにも狭すぎる住宅ではフラット35を借りることができないので注意しましょう。
④返済負担率が基準内であること
フラット35では返済負担率を以下の基準内に収めなければなりません。
- 年収400万円未満：30％以下
- 年収400万円以上：35％以下
返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合のことです。
フラット35の場合には、例えば年収350万円の人は30%である105万円以内に住宅ローンの年間返済額を抑えなければなりません。
フラット35は非正規雇用の方でも借りることができますが、返済負担率の基準があるので、年収の低い人は実際にはそれほど高額の借入ができないという点に注意する必要があります。
まとめ
フラット35には主に3つの特徴があります。
較して以下の3つのメリットがあります。
- 歴史的低金利の間に金利を固定できる
- 持病があっても住宅ローンを借りることができる
- 勤続年数などの基準がないので借りやすい
金利上昇のリスクを完全に排除することができ、民間金融機関の住宅ローン審査に通過できない人でもフラット35 は借入ができる可能性があります。
団体信用生命に加入せず借入することもできますが、万が一の場合に家族に借金が残るか、住宅を失ってしまうことになるので、借入には十分注意しましょう。