ハウスリースバックの7つのデメリット|リースバックを有利に利用する方法とは?

7つのデメリット

自宅に住み続けながら自宅の売却代金を手にすることができるハウスリースバックですが、金銭的な損得で考えれば損の方が大きくなり、この他にも様々なデメリットがあります。

「まとまったお金が必要」という時に、確かにハウスリースバックは有力な資金調達手段であることは間違いありません。

しかし、デメリットも多数あるので、デメリットを十二分に理解した上で利用する必要があります。

ハウスリースバックのデメリットと、デメリットを回避してできる限り自分に有利な条件でリースバックを利用するポイントについて詳しく解説していきます。

ハウスリースバックの7つのデメリットを理解しましょう

7つのデメリット

ハウスリースバックには主に以下の7つのデメリットがあります。

  1. 持ち家ではなくなってしまう
  2. 家賃の支払いがある
  3. 周辺の家賃相場よりも高くなることがある
  4. 賃貸期間に制限があることが多い
  5. 売却価格が相場よりも安くなる
  6. 買い戻せないことが多い
  7. 住宅ローンとの関係上入金額が少なくなる

家賃も売却価格も金銭的には損になってしまうだけでなく、住み続けることや買い戻すといった将来の問題に関しても不安定だというのがデメリットです。

ハウスリースバックの7つのデメリットについて徹底解説していきます。

①持ち家ではなくなってしまう

ハウスリースバックを利用すると自分の持ち家が持ち家ではなくなってしまいます。

ハウスリースバックは自宅を売却して資金化する行為ですので、ハウスリースバックによって資金を得るということは自宅を手放すということです。

自宅という固有の資産を手放すことになってしまうので、資産がなくなってしまうのがリースバックのデメリットでしょう。

②家賃の支払いがある

ハウスリースバックは自宅を不動産会社へ売却して、売却後は不動産会社から自宅を借りて住み続ける方法です。

そのため、ハウスリースバックを利用することによってリースバック後には家賃の支払いが毎月発生します。

これまでは家賃の支払いがない人がリースバックを利用することによって、家賃という固定費が発生することになるので、生活にかかる支出はむしろ大きくなってしまう可能性があります。

③周辺の家賃相場よりも高くなることがある

ハウスリースバックで借りた自宅の家賃は周辺の家賃相場よりも高くなることがあります。

ハウスリースバックの家賃は不動産会社が設定した利回りで決定します。

利回りは概ね8%〜12%が想定されていることが一般的です。

そのため家賃は「買取価格×利回り÷12ヶ月」という計算式で決定します。

例えば買取価格2,000万円、利回り8%でリースバックした場合の家賃は2,000万円×8%÷12=133,000円になります。

例え周辺の家賃相場がさらに低かったとしても、ハウスリースバックの家賃は買取価格と利回りで決まってしまうので、家賃が周辺よりも非常に高くなってしまう可能性があります。

④賃貸期間に制限があることが多い

ハウスリースバックで売却した自宅は無制限に借りることができるわけではありません。

賃貸期間に制限が設けられている定期賃貸借契約で契約することが一般的です。

定期賃貸借契約とは契約期間内しか借りることができず、貸主・借主双方が合意しない限りは契約の更新ができません。

そのため、定期賃貸借期間内に買い戻すことができなければ、住み続けることが難しくなってしまいます。

ハウスリースバックで借りた自宅は未来永劫借り続けることができるように思われているケースが多いですが、実際には借主に不利になる定期賃貸借契約で契約するので、賃貸期間に制限があることが多いのはデメリットです。

⑤売却価格が相場よりも安くなる

ハウスリースバックの売却価格は、通常の不動産売買によって自宅を売却するよりも売却価格が安くなる傾向があります。

ハウスリースバックの売却価格は、通常の売価から60%〜80%になることが一般的です。

これは不動産会社が利回りを重視するので、高い利回りを維持しようと思えば買取価格を低くしなければならないためです。

より高い資金を手にしたいのであれば、通常の売買によって自宅を売却した方がメリットがあります。

⑥買い戻せないことが多い

ハウスリースバックで売却した自宅は買い戻すことができないケースも少なくありません。

例えば賃貸借契約期間中に不動産業者の業況が悪化して、不動産を売却しなければならないケースなどでは、買い戻しを希望しても買い戻すことができない場合もあります。

また、自宅の売価よりも買い戻し価格の方が高くなるので、必要なお金を用意することができずに結局買い戻すことができないケースも珍しくありません。

買い戻しを前提として利用する人が大半のハウスリースバックですが、実際に買い戻すことができるかどうかについては不確定要素が多いのもデメリットです。

⑦住宅ローンとの関係上入金額が少なくなる

住宅ローンを借りている住宅を売却する場合、売却価格−住宅ローン価格=入金額になります。

そのため、住宅ローンの残債が多い場合には手元に入金する金額が少なくなってしまうこともあります。

例えば住宅ローン残高が1,100万円、売却が価格が1,000万円の場合は手元に残るのは差額の100万円だけです。

また、売却価格が住宅ローン残高を下回ってしまった場合には、売却そのものができない可能性もあるので注意する必要があります。

リースバックによくあるトラブルとは

リースバックのトラブルに巻き込まれた男性

ハウスリースバックには様々なトラブルがあり、代表的なものとしては以下の4つです。

  1. 家賃が引き上げられた
  2. 自宅を売却されてしまった
  3. 自宅の買い戻しの金額が高い
  4. 住宅ローンが残り売却できない

家賃が高くなったり、将来的に買い戻すことができないというのがハウスリースバックでよくあるトラブルです。

実際に利用した後に、どんなトラブルに巻き込まれる可能性があるのかということについても詳しく把握しておくようにしましょう。

①家賃が引き上げられた

家賃が引き上げられたというトラブルはハウスリースバックでは珍しくありません。

自宅が他の業者へ売却されたケースや不動産会社が利回りを引き上げたような場合では、自宅を借りている途中で家賃が上がってしまうことがあります。

②自宅を売却されてしまった

自宅を売却されてしまうこともトラブルとしてよくあるパターンです。

不動産会社の経営が傾き会社の資産を売却しなければならないケースでは、自宅が売却されてしまいます。

ハウスリースバックの取り扱いを行っている業者は大手不動産会社ばかりではありません。

中小の不動産会社が取り扱いを行っているケースも多く、このようなケースでは不動産会社の業況が比較的簡単に悪化するので、自宅を他の不動産会社や投資家などに売却されてしまうケースがあります。

③自宅の買い戻しの金額が高い

不動産リースバックでは、自宅を買い戻す際の金額が売却価格よりも高くなってしまうこともよくあります。

自宅の売却には様々な税金が発生しますし、不動産会社の中には売却時と買取時の価格差で利益を得ている会社も存在します。

そのため、売却した値段よりも買い戻す時の値段の方が高くなり、結果的に買い取ることが難しくなってしまうというのも珍しい話ではありません。

④住宅ローンが残り売却できない

自宅の売却価格よりも住宅ローンの残高の方が大きいケースでは売却することができません。

これは、不動産会社が利回りを重視するからこそ起こり得る問題です。

あまりにも利回りを重視する不動産会社は、1円でも安く不動産を購入しようとするため、結果的に買取価格が住宅ローン残高を下回り、リースバックをすることができなくなってしまいます。

手元にお金が入らないばかりか、売却すらできないことによってトラブルになってしまうケースも珍しくありません。

リースバックのデメリットを回避する6つの方法!

リースバックによる落とし穴を神回避する男性

ハウスリースバックでは、自宅を売却しても確実に住み続けることができるのは実は短い期間だけで、家賃の引き上げや売却などによって住み続けることができないケースや買い戻すことができないケースも少なくありません。

このようなデメリットを回避するためには以下のようなポイントを重視してハウスリースバックを利用することが非常に重要になります。

  1. 契約期間と契約書をよく確認する
  2. 自宅の適正価格を知る
  3. 信頼できる買主・相談先を見つける
  4. 複数の業者と見積もりを取る
  5. 通常の売却も検討する
  6. リバースモーゲージと使い分ける

ハウスリースバックを安全に利用するためのポイントを詳しく解説していきます。

①契約期間と契約書をよく確認する

まずは、ハウスリースバックを契約している業者と交わした契約書を確認しましょう。

この契約書で最も確認が必要なことは「契約期間はいつまでか」という点です。

ハウスリースバックの賃貸借契約は定期賃貸借契約になっていることが一般的て、定期契約の場合には当該期間内しか借りることができないのが原則で、継続を希望しても貸主がダメと言えば退去しなければなりません。

つまり契約書に記載されている契約期間は「最低限居住することができる時間的猶予」ということです。

この期間内に買い戻すことができなければ住み続けることが難しくなるので、まずは契約期間を確認するようにしてください。

②自宅の適正価格を知る

次に自宅の適正価格がどの程度なのかを把握しておきましょう。

ハウスリースバックは自宅の流通価格の60%〜80%程度の割合でしか売却することができません。

とは言え、悪徳な不動産会社の中には自宅の流通価格価格を適正価格よりも著しく低い価格で見積もり、異常に安い値段で買い叩こうとする業者も存在します。

固定資産税評価額などから自宅の評価額を確認し、リースバックの売却価格が適正なものかどうかという確認を怠らないようにしましょう。

③信頼できる買主・相談先を見つける

できれば名前の聞いたことがない業者と取引するよりも大手と取引した方がよいでしょう。

ハウスリースバックはどの業者と取引するかによって売価や家賃が大きく異なります。

インターネットなどから、業者の口コミなどを確認し、できる限り信頼できる業者を探して相談するようにして下さい。

④複数の業者と見積もりを取る

ハウスリースバックでは複数の業者から見積もりを取り、最も有利な条件で買い取ってくれる業者や家賃が安い業者と取引する必要があります。

業者によって買取価格や家賃はかなり違いがあるので、必ず複数の業者から見積もりを取るようにしてください。

⑤通常の売却も検討する

ハウスリースバックと同時に通常の売却も検討すべきでしょう。

ハウスリースバックは売却後も自宅に住み続けることができ、将来的に買い戻しの可能性が残るというメリットがあります。

しかし、逆に言えばメリットはそれだけで、通常の流通ルートで売却した方が売価は高くなりますし、同規模の住宅を借りた方が家賃も安くなります。

つまり、ハウスリースバックは経済的には損になってしまう行為です。

本当に将来的に買い戻すことができるのか、どうしても自宅に住み続けなければならないのかなどの総合的な観点から、ハウスリースバックを利用すべきか、通常の売却をすべきか慎重に検討すべきでしょう。

⑥リバースモーゲージと使い分ける

老後資金を借りたい場合にはハウスリースバックではなく、リバースモーゲージの方がメリットがある場合があります。

少なくともリバースモーゲージであれば、ハウスリースバックよりも自宅に住み続けることができる可能性は高くなります。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは自宅を担保に老後資金を借りて、返済は借主もしくは借主の配偶者死亡後に自宅の売却によって行うという借入手段です。

高齢で収入のない人でも自宅の評価額の一定範囲内まで借りることができますし、返済も家賃も発生しません。

死亡後に自宅が売られてしまうだけで、生存中は安心した老後を過ごすことができます。

リースバックとの違い

リースバックは自宅の売却です。

そのため、住み続けるためには家賃が必要で、自己物件ではないので確実に住み続けることができる保証はありません。

しかし、リバースモーゲージはあくまでも借入ですので、確実に住み続けることができますし、返済もないという違いがあります。

リバースモーゲージは高齢者だけが利用できるローンですので、高齢の方がまとまった資金が必要になった時にはハウスリースバックだけでなく、リバースモーゲージの利用も検討すべきでしょう。

適正な業者と納得できる取引をするには

ハウスリースバックの取引模様

ハウスリースバックは業者選びが非常に重要です。

業者を選ぶ際には3つのポイントを押さえて慎重に業者を選定するようにしてください。

  1. 悪徳業者も存在するので注意
  2. 不動産屋にとってリースバックは投資
  3. できる限り想定利回りの低い業者を利用するのがベター

①悪徳業者も存在するので注意

ハウスリースバックを取り扱う業者の中には悪徳な不動産会社も存在するということは一応頭の中に入れておいた方がよいでしょう。

ハウスリースバックは借入ではなく不動産会社への売却と賃貸借契約ですので、業者によっては著しく安く自宅を買い取り、高い家賃を設定することもあります。

ハウスリースバックでは業者選びが非常に重要になるということを頭に入れておきましょう。

②不動産屋にとってリースバックは投資

不動産会社にとってハウスリースバックは投資です。

そのため、不動産会社は著しく利回りが低い投資は行いません。

いくら低くても8%程度の利回りは想定されてしまいます。

利回りを高くするためには家賃を上げるか、安く買うかのいずれかですので、基本的には高く買い取ってもらい、安く借りるということは不可能です。

高く買い取ってもらえば家賃も高くなります。

家賃と買取価格のバランスから自分にとってのベストな業者を選定しましょう。

③できる限り想定利回りの低い業者を利用するのがベター

ハウスリースバックで不動産会社が設定する利回りは8%〜12%程度です。

できれば想定利回り8%程度の業者を探しましょう。

利回りが高くなれば家賃も高くなるので、12%もほ利回りを想定している業者と取引してしまったら家賃が非常に高くなってしまい、住み続けるのは困難です。

優良な業者は利回りが低い傾向があるので、複数の業者から見積もりを取り、利回りが低い業者をさがしましょう。

まとめ

落ち着いた住宅地

ハウスリースバックのデメリットは以下の通りです。

  1. 持ち家ではなくなってしまう
  2. 家賃の支払いがある
  3. 周辺の家賃相場よりも高くなることがある
  4. 賃貸期間に制限があることが多い
  5. 売却価格が相場よりも安くなる
  6. 買い戻せないことが多い
  7. 住宅ローンとの関係上入金額が少なくなる

これらのデメリットがあるので、実はハウスリースバックでは住み続けることができないケースや、手元に入るお金が著しく少なくなってしまうケースが少なくありません。

できる限りデメリットを排除して、自分に有利な取引をするためには、業者選びが重要です。

複数の業者から見積もりを取り、最も有利な条件で取引できる業者と契約するようにしてください。