不動産リースバックの特徴と資金調達するまでの流れを解説
不動産リースバックを活用した資金調達方法について解説していきます。
まだ、あまりメジャーとは言えない資金調達方法である「不動産リースバック」をご存知でしょうか？
不動産リースバックであれば、信用情報がブラックの人でも高額な資金を調達することができる可能性があり、さらに自宅に住み続けることができる方法です。
ただし、不動産リースバックにはいくつか注意点があるので、メリットとデメリットをしっかりと理解した上で手続きを進めていくことが重要です。
不動産リースバックについて詳しく解説していきます。
自宅さえ所有していれば誰でも資金調達することができる方法ですので、いざという時のためにも理解しておきましょう。
不動産リースバックとは何か？
不動産リースバックとは、簡単に言えば「自宅を売却し、売却後はその自宅を借りて居住し続ける方法」ということができます。
自宅を売却してまとまった資金を手に入れることができる上に、そのまま自宅に住み続けることが可能です。
不動産リースバックの概要についてまずは詳しく解説していきます。
居住している家を売却し、そのまま住み続ける
不動産リースバックとは、居住している不動産を売却し、売却後は家賃を支払って、自宅に住み続ける方法です。
この方法であれば、自宅の売却代金を手にしながら、自宅に住み続けることができます。
また、借入ではなくあくまでも不動産の売却ですので、信用情報がブラックでどこからもお金を借りることができない人でも資金を手に入れることができます。
審査はなく、資金が手に入るかどうかは「買い手が見つかるかどうか」だけと言っても過言ではありません。
売却代金を手にできる
不動産リースバックは自宅の売却ですので、売却によって売却代金を手に入れることができます。
広さや立地や築年数などによって売却代金は多きく変動するものの、不動産の売却代金ですので、無担保ローンなどよりも高額になることが想定できます。
不動産リースバックであれば、無審査で一定程度の高額の資金を手に入れることができます。
まとまったお金を手に入れたい時に不動産リースバックは活用できるでしょう。
家賃の支払い義務が生じる
不動産リースバックを利用するということは自宅を売却するということです。
不動産リースバックでは売却後も当該物件に住み続けることができますが、その場合には家賃の支払義務が生じるということです。
売却後はあくまでも他人の不動産になるので、継続して住み続ける場合には新しいオーナーに家賃を支払わなければなりません。
これまでは住居費が発生しない自己物件に居住していた人が、不動産リースバックを利用したことによって家賃の支払義務が発生します。
不動産リースバック利用後の方が、生活コストが高くなってしまうという点は覚悟しておく必要があるでしょう。
不動産リースバックを活用した資金調達の特長をご紹介
不動産リースバックを活用した資金調達の特徴として、以下の5つのポイントをあげることができます。
- すぐに現金が入りやすい
- 通常の売却よりも安くなる可能性
- 賃料が高く設定されることも
- 途中で値上げされることも
- 契約の更新についてはオーナー次第
比較的簡単に現金を手に入れやすいというメリットがある一方、所有権が変わった後の家賃や契約の更新には十分な注意が必要です。
不動産リースバックの特徴について詳しく見ていきましょう。
1.すぐに現金が入りやすい
不動産リースバックの大きな特徴が「すぐに買い手が見つかりやすい」という点です。
不動産リースバックによって自宅を売却するということは、買い手にとってはすでに賃借人が居住しているということです。
不動産投資の最も難しい点が、「物件購入後に借主が見つかるかどうか」という点ですが、不動産リースバックの場合にはすでに借主は居住している状態ですので、オーナーはすぐに家賃収入を手にすることができます。
そのため、不動産リースバックは買い手が見つかりやすいという特徴があり、急いでお金が必要という時に最適な資金調達方法だと言えるでしょう。
通常の売買では、不動産の売却の募集から資金化まで数ヶ月程度の時間が必要になりますが、不動産リースバックではそれほど時間をかけずに資金を手にすることができます。
2.通常の売却よりも安くなる可能性
通常の不動産売買よりも早く資金化することができる不動産リースバックですが、通常の売却よりも売却価格が安くなってしまう可能性もあります。
お金に困っているという事情は買い手に知られていますし、買い手も賃借人を選ぶことができないというデメリットがあるので、どうしても買い手も割安でないと見つかりません。
そのため不動産リースバックは通常の売却よりも売却価格が安くなってしまうことがあるという点に注意しましょう。
3.賃料が高く設定されることも
不動産リースバックでは賃料が高く設定されることもあります。
賃料の設定は基本的には不動産オーナーの自由です。
不動産オーナーが物件の広さや回収までの時間などと勘案して家賃を決めるため、場合によっては相場よりも高い家賃を設定されてしまうことがあります。
自宅に住み続けることができるメリットがある一方、近隣同規模の住宅よりも家賃が高くなる可能性があります。
契約時には家賃について事前にしっかりと確認と交渉するようにしておきましょう。
4.途中で値上げされることも
最初は低い家賃が設定されている場合でも、後から家賃が引き上げになる可能性も十分にあります。
通常、住宅の賃貸契約は2年程度で更新とされていることが一般的ですが、この更新のタイミングの際にオーナーが家賃の引き上げを提示してくる可能性があります。
こちらも売却後はオーナーと賃借人の間で決定することになり、不動産がオーナーのものである以上、家賃に合意できなければ自宅を出ていくしかありません。
長期的に見れば不安定な契約であることは間違いないので、売却前に長期的な家賃についても確認し、覚書くらいは交わしておいた方がよいでしょう。
5.契約の更新についてはオーナー次第
そして、不動産賃貸契約を更新するかどうかもオーナー次第です。
オーナーが「更新しない」と言えば更新することはできないので、継続的に居住することを前提に不動産リースバックを利用した人も賃貸借契約の更新ができずに自宅を追い出されてしまう可能性があります。
やはり、こちらも売却時に長期的な契約や家賃についてしっかりと確認を行い、念書や覚書によって「売却後に自宅に住み続けることができなくなった」ということを防止するようにしましょう。
不動産リースバックで資金調達するまでの流れ
不動産リースバックで資金調達する流れは基本的には以下のようになります。
①売却の相談
②現地調査
③買取金額の提示
④不動産売買契約の締結
⑤残金決済／引渡し及び賃貸借契約の締結
⑥賃料の支払い開始
相談から入金、そして家賃の支払いに到るまでの流れについて順を追って解説していきます。
1.売却の相談
まずは、不動産会社へ売却の相談を行いましょう。
自宅の情報が分かるように、不動産登記簿謄本などを持参した方が不動産会社との相談はスムーズに進みます。
2.不動産会社による現地調査
相談し、不動産会社へ買い手を探すように申し込みを行うと、不動産会社が現地調査を行います。
現地調査では、売却する不動産の外観はもちろん建物の中もチェックし写真に収めます。
自宅を売却する場合には自宅の中をチェックされるということですので抵抗があるかもしれませんが、不動産の売却には必要なことですので協力するとともに、自宅を少し片付けておくとよいでしょう。
3.買取代金の提示
買い手が見つかったら、買い手が買取代金を提示します。
この代金に納得できれば話は先へ進みますし、納得できないなら金額の引き上げ交渉を行うか、他の買い手を探すか、売却そのものを諦めるかのいずれかを選択することになります。
4.不動産売買契約の締結
買い手が提示した金額に納得できたら、買い手と不動産売買契約を締結します。
契約の締結は通常であれば銀行や不動産会社で行い、当人同士が2人だけで契約するということはほとんどありません。
契約締結後は名義変更の登記を行う必要があるので、司法書士などは最低でも同席するのが一般的です。
5.代金決済・賃貸借契約の締結
不動産売買契約と同時に売買代金の決済が行われます。
これによって不動産の売却が完了し、当該不動産は新しいオーナーのものとなります。
ただし、不動産リースバッグの場合には、その建物にそのまま住み続けるのですから、売買契約成立後は速やかに賃貸借契約を締結しなければなりません。
ここで、前述したように家賃の引き上げや契約の更新などについてしっかりと確認しておきましょう。
6.賃料の支払開始
賃貸借契約のあとは賃料の支払いが始まります。
以後は、新しいオーナーへ家賃を支払って居住していくという形がスタートします。
不動産リースバックに活用できる資産とは？
不動産リースバックに活用できる資産としては、以下のような資産をあげることができます。
- 個人名義の自宅
- 会社名義の工場
- 会社名義の事務所等
この他にも、自分や自社が所有していて、売却後も賃料を支払って使用を続けたい不動産であればどのようなものでもリースバックの資産として活用することができます。
ここでは、上記3つの資産をどのように活用することができるのかについて、具体的に解説していきます。
1.個人名義の自宅
個人名義の自宅は不動産リースバックで資金化する代表的な資産ということができます。
自宅を売却して賃貸住宅に居住する形になります。
2.会社名義の工場
会社名義の工場や店舗も不動産リースバックで売却して、賃貸に切り替えることで多額の資金を手に入れることができます。
また、資産を売却することによって固定資産が減少し、流動資産が増えることになります。
これによって貸借対照表が外部から評価されやすくなるという特典もあるので、会社の効率化を図りたいと考えている経営者の方は不動産リースバックを会社の資産に対して活用するという方法もありでしょう。
3.会社名義の事務所等
こちらは会社名義の事務所を不動産リースバックによって売却してしまうという方法です。
テレワークが進んでいる昨今、会社の事務所の役割は少しづつ終える時代になってきています。
会社名義の事務所は売却して、しばらくは賃貸によって借りておき、いずれは規模の小さなオフィスへ転居するというのも、今後の企業のあるべき形だと言えるかもしれません。
いずれにせよ、会社名義の事務所を不動産リースバックによって資金化するケースもよくあります。
不動産リースバックで資金調達をするにはコツがある
不動産リースバックと言っても、業者によって買取価格も売却後の家賃もバラバラです。
そして不動産リースバックが不動産の売買契約である以上は、一度契約してしまったら「他の業者に乗り換える」ということは不可能です。
「早く現金を手に入れたい」と考えてリースバックを希望している人も多いのは事実ですが、だからこそリースバックは慎重に契約しなければなりません。
リースバックで資金調達するコツは「複数の業者から見積もりをとること」です。
不動産リースバックにおいて、複数の業者から見積もりをとる重要性について詳しく解説していきます。
複数の業者から見積もりをとる
不動産リースバックで失敗しないためのポイントは複数の業者から見積もりをとるということに限られると言っても過言ではありません。
不動産リースバックにおいては、業者によって不動産の売却価格も家賃も全く異なることが多いためです。
不動産リースバックを利用するのであれば1円でも高く売却し、1円でも安い家賃で賃貸借契約を締結するというのが王道です。
そのため、不動産リースバックを利用するのであれば最低でも3社からは見積もりをとるようにしましょう。
まとめ
不動産リースバックとは、自宅などの現在 居住（使用）している不動産を売却して売却代金を手にした後、売却後に賃料は支払って売却した物件に居住（使用）し続けるというものです。
まとまったお金を手にすることができる上に、住み慣れた自宅に住み続けることができるのは大きなメリットです。
しかし、売却後は家賃が引き上げられたり、契約更新に応じてくれないなどのトラブルに巻き込まれる可能性もあります。
そのため、売却前に契約や家賃についてはしっかりと確認することを徹底してください。
また、できる限り有利な条件で不動産リースバックを行うために、3社以上の業者から見積もりをとってから契約に進むようにしましょう。