ハウスリースバックの相場とは?買取価格や家賃の価格を徹底解説!!

ハウスリースバックの相場

自宅を売却してまとまった資金を手に入れつつ、自宅に住み続けることができる方法としてハウスリースバックという方法が注目されています。

ハウスリースバックは不動産会社へ自宅を売却し、売却した自宅を不動産会社から賃貸して家賃を払って自宅に住み続ける方法です。

では、ハウスリースバックで売却する自宅はどの程度の値段で売れ、家賃相場はどのくらいになるのでしょうか?

ハウスリースバックの相場について解説します。

どんなに信用のない人でもブラックの人でも、ハウスリースバックならまとまったお金を手に入れることができます。

いざという時のためにハウスリースバックの売却相場や家賃相場を理解しておきましょう。

ハウスリースバックの相場について

マーケットプライス

ハウスリースバックの相場は普通に自宅を売却するよりも安くなってしまうことが一般的です。

不動産会社は不動産投資の一環としてリースバックを扱っているのですから、相場よりも安い値段で買取を行うためです。

ハウスリースバックで自宅を売却する際の相場について詳しく解説していきます。

取引価格の60~80%

ハウスリースバックの相場は、自宅の売却価格の60%〜80%程度となっています。

ハウスリースバックは自宅に住み続けた上で自宅を売却することができますが、普通に売却するよりも低い価格でしか売却することができません。

ハウスリースバックは市場価格よりも売却価格が安くなってしまうという点には注意しましょう。

不動産会社の利回りのため相場よりは安くなる

ハウスリースバックは不動産会社にとっては投資です。

投資である以上は利回りが重要で、利回りは不動産価格が高ければ高いほど低くなってしまいます。

そのため、不動産会社はできる限り低い値段で買い取って利回りを維持しようとします。

不動産会社は投資として、ハウスリースバックを行なっているため、相場より安い値段で買い叩かれてしまうリスクがあるという点には注意しましょう。

利回りの計算方法

利回りの計算方法は以下の通りです。

年間家賃÷不動産価格×100

例えば年間家賃が120万円で不動産価格が1,000万円であれば利回りは12%ですが、不動産価格が2,000万円であれば利回りは6%です。

このように、利回りは不動産価格が低ければ上がり、高ければ下がってしまいます。

不動産会社とすれば少しでも高い利回りで運用したいと考えているため低い不動産価格で購入した方がメリットがあります。

少しでも利回りを向上させるため不動産価格の売却価格は相場よりも低くなり、相場の60%〜80%程度になるものと理解しておきましょう。

ハウスリースバックの賃料の相場とは?

賃料相場を調べる男性

ハウスリースバックでは自宅を売却した後はその自宅を不動産会社から借りて家賃を支払って住み続けることになります。

では、この際の家賃はどのように決まるのでしょうか?やはりこれも利回りが大きく関係しています。

ハウスリースバックにおける賃料の相場について詳しく解説していきます。

買取価格に対して利回りで算出される

家賃に関しても買取価格に対する利回りを中心に決定します。

家賃=買取価格×想定利回り÷12ヶ月

で決定します。

注意しなければならないのは、家賃は周辺の家賃相場で決まるのではなく、利回りありきで決定するという点です。

不動産買取価格が高い場合には利回りを確保するために、相場よりもかなり高い家賃が設定されることかあるので注意が必要です。

家賃は利回り7~12%で決定する

一般的に家賃は利回り7%〜12%程度の範囲内で決定します。

つまり、買取価格の7%〜12%程度が1年間の家賃になり、買取価格が低ければ低いほど家賃も下がることになります。

例えば買取価格2,000万円の不動産の年間家賃は140万円〜240万円です。

一方、買取価格1,000万円であれば70万円から120万円ですので、買取価格が小さい方が家賃は安くなります。

また、不動産会社を選択する時に、想定している利回りができる限り低い方が家賃が低くなるので、できれば利回りを低く設定している業者と取引した方がよいでしょう。

地域や不動産の市場価値によって異なる

なお、家賃相場は不動産の売却価格に利回りを乗じて決定します。

そして、不動産の売却価格は市場価格の60%〜80%程度ですが、不動産の売却価格は地域や不動産の家賃相場によって決定します。

つまり、地価が高いところであれば売却価格も高くなるので、結果的に家賃も高くなります。

一方、地価が低ければ売却価格も下がるので家賃相場も低くなります。

このように、ハウスリースバックは不動産が立地する地域や不動産市況によって家賃が左右されます。

考えてみれば、地価が高い所では家賃も高くなるのは当たり前ですので、ハウスリースバックにおいてもこの原則が当てはまります。

低い家賃で住みたい場合

ハウスリースバックによって売却した自宅に低い家賃で住みたい場合には、「売却価格は安くていいから家賃を下げてほしい」と交渉してみましょう。

前述したように、売却価格2,000万円であれぼ年間家賃は140万円から240万円ですが、売却価格1,000万円であれば家賃相場はその半分になるはずです。

売却価格が下がったからと言って利回りを引き上げる業者はまともな業者とは言えませんのでそのような業者とは取引すべきではないでしょう。

自宅売却によって必要な金額と、支払うことができる家賃を勘案して、最適な売却価格を決定するようにして下さい。

賃貸期間を短くすると家賃は下がる

ハウスリースバックでは賃貸期間を短くすると家賃は下がります。

長期間の賃貸借契約は建物の劣化などの可能性が高いので家賃が高くなってしまう傾向があるのです。

できる限り低い家賃にしたい場合には賃貸期間を短く設定する方法も有効です。

ただし、この場合は自宅に住み続けることができなくやってしまう可能性がある点に注意しましょう。

ハウスリースバックの注意点!!

ハウスリースバックの注意を促す不動産業者

ハウスリースバックには利用者にとって2つの大きな注意点があります。

  1. 家賃を下げたいのであれば賃貸期間を短くしなければならない
  2. 高く買い取ってもらえば家賃は高くなる

これら2つのジレンマがあるので基本的にハウスリースバックは利用者にとって不利になってしまう点に注意しましょう。

ハウスリースバックの2つの注意点について詳しく解説していきます。

①家賃を下げたいのであれば賃貸期間を短くしなければならない

家賃を下げたいのであれば、賃貸期間を短くする必要があります。

前述したように、賃貸期間が長い方が家賃が高くなるので、家賃を下げたい場合には賃貸期間を短くする必要があります。

しかし、そもそもハウスリースバックは「自宅に今後も住み続けたい」というニーズを叶えるために利用している人がほとんどです。

家賃を下げるために賃貸期間を短くすると、自宅に住み続けることが難しくなってしまいます。

逆に言えば住み続けるためには高い家賃を支払わなければならないということであり、ここはハウスリースバックの大きな矛盾点だと言えるでしょう。

②高く買い取ってもらえば家賃は高くなる

逆に高く買い取ってもらうことができれば家賃は高くなります。

利回りを維持するためには家賃を高く設定しなければなりません。

自宅を売却するのであれば「少しでも高く売りたい」と考えるのが当たり前ですが、不動産リースバックの場合は、高く売却することによって、家賃が高くなるというジレンマを抱えることになります。

繰り返しになりますが、手に入れたいお金と支払うことができる家賃をよくよく勘案して売却価格を決定するようにしてください。

リースバック検討時の3つの重要ポイント

指をさす不動産業者の女性

ハウスリースバックを検討する際には以下の3つのポイントに注意して業者を選択するようにしましょう。

  1. 買取価格
  2. 家賃
  3. 賃貸借期間

ハウスリースバックは買取価格や家賃だけを見て業者を比較することはできません。

3つのポイントを複合的に判断し、自分に最も合った業者を選択する必要があります。

①買取価格

買取価格は相場の60%〜80%です。

できる限り高い方がよいことは間違いありません。

まずは、自分がいくら必要なのかをしっかりと見極め、必要金額に見合った価格で売却できる業者と取引しましょう。

悪徳業者の中には足元を見て相場よりも著しく低い価格しか提示してこない場合もあります。

不安な場合には複数の業者から見積もりを取るようにしょう。

②家賃

売却後の家賃がどうなるのかということも非常に重要です。

あまりにも家賃が高いとハウスリースバック利用後に家賃を払い続けることが不可能になってしまいます。

不動産会社から提示された家賃が許容範囲内かどうかをしっかりと確認するようにして下さい。

また、家賃は不動産売却価格も利回りによって決定します。

少しでも高い値段で売却し、家賃を抑えるためには利回りが低い不動産会社と取引することが大切です。

こちらも不動産会社によって異なるので、やはり複数の業者から見積もりを取る方がよいでしょう。

③賃貸借期間

賃貸期間は短いほど家賃は低くなります。

自分の年齢に応じて適切な賃貸期間を設定することが大切です。

「子供が自立するまでは自宅に住みたい」「老人ホームに入居するまでは自宅に住みたい」など、ハウスリースバックによって自宅に住み続けたい時間は人によって異なります。

長すぎず、短すぎず自分にとって最適な賃貸期間を設定し、家賃が高くなりすぎないようにするとともに居住する家を失わないように配慮することが大切です。

これら3つの条件を総合的に勘案し、「少しでも高い値段で売却し、少しでも安い家賃で住み続ける」ということがハウスリースバックでは非常に重要になります。

不動産会社によって売却価格や利回りなどは異なるので、できる限り数多くの不動産会社から見積もりをとり、総合的に判断して自分にとって最も合っていると思われる業者と取引するようにしてください。

まとめ

きれいな青空

ハウスリースバックの売却価格は不動産相場の60%〜80%です。

また、家賃は利回りによって決定し、利回りの相場は7%〜12%程度となっています。

できる限りか買取価格が高く利回りが低い業者と取引をすることが重要です。

低い家賃を希望すれば買取価格が低くなり、高い買取価格を希望すれば家賃も高くなるというジレンマをハウスリースバックは抱えています。

ハウスリースバックの取引をする業者を選ぶ時には、

  1. 買取価格
  2. 家賃
  3. 賃貸借期間

という3つの観点から総合的に判断し、少しでも多くの金額で売却し、無理のない家賃で住み続けることができる業者と契約するようにしましょう。