ハウスリースバックの家賃はどう決まる?買取価格を下げずに家賃を下げる方法を教えます!

家賃の秘密

自宅を売却することでまとまった資金を手に入れた上で、売却後の自宅に住み続けることができるハウスリースバック。

自宅に住み続けることができるメリットがあるものの、その後は家賃を支払わなければなりません。

この家賃が周辺の家賃相場よりも高く設定されることは珍しくありません。

その理由はハウスリースバックの家賃の決め方が独特だからです。

ハウスリースバックの家賃の決定方法や、家賃を下げる方法について解説します。

家賃が高ければ住み続けることができなくなってしまうので、ハウスリースバックを利用した意味がありません。

家賃決定の仕組みと引き下げ方法について詳しく理解しておきましょう。

リースバックの家賃相場は買取価格の8%〜12%

不動産業者

ハウスリースバックの家賃相場は住宅売却価格の8%〜12%となっています。

不動産会社にとってリースバックは投資ですので家賃は不動産会社が期待する利回りによって決定し、買取価格の8%〜12%となるように決まります。

そのため、周辺の家賃相場はハウスリースバックにおいてあまり関係ありません。

買取価格と家賃の決まり方について詳しく解説します。

買取価格は流通価格の60%〜80%

ハウスリースバックにおける自宅の買取価格は60%〜80%程度です。

ハウスリースバックは将来的な買い戻しを想定しているため、買取価格は市場流通価格よりもかなり割安になってしまいます。

例えば通常の売却で2,000万円の値がついた自宅をハウスリースバックで売却する場合には1,200万円〜1,600万円程度です。

ハウスリースバックで売却すると、通常の売却よりも少ない資金しか手元に残すことはできません。

そのかわりに賃料を支払って自宅に住み続けることができます。

年間家賃は買取価格の8%〜12%

ハウスリースバックにおける年間の家賃は不動産買取価格の8%〜12%程度です。

ハウスリースバックは不動産会社にとって投資ですので、家賃は不動産会社の期待利回りによって左右されます。

不動産会社はハウスリースバックによって購入した住宅に対して8%〜12%程度の収益を得たいと考えているため、家賃は利回りありきで設定されます。

例えば1,200万円で売却した自宅に10%の利回りが設定された場合の年間家賃は1,200万円×10%=120万円です。

毎月の家賃は120万円÷12ヶ月=10万円となります。

このように、ハウスリースバックの家賃は自宅の売却価格に不動産会社が設定する期待利回りを乗じて決定します。

この場合、同規模の周辺不動産の家賃が5万円だったとしても、それはハウスリースバックの家賃とは無関係です。

家賃はあくまでも不動産会社の期待利回りと買取価格によって決定します。

リースバックは買取価格と家賃のどちらを優先すべき?

買取価格と家賃の優先順位を考える

リースバックでは買取価格と家賃のどちらを優先すべきでしょうか?

リースバックでは買取価格と家賃が比例する関係になるので、ベストな価格を見つけるのは困難です。

どのようなバランスで価格を決定すべきなのか、詳しく解説していきます。

買取価格が高くなれば家賃は上がる

家賃は買取価格に期待利回りを乗じるため、買取価格が高くなれば家賃は高くなります。

例えば買取価格500万円、期待利回り10%の場合の年間家賃は50万円です。

「もっと多くのお金が必要」という理由で、買取価格を1,000万円とした場合、年間家賃は100万円になります。

このように、多くの資金を手に入れたれければ多くの家賃を支払っていかなければなりません。

家賃を下げたければ買取価格が低くなる

逆に家賃を下げたければ買取価格は低くなります。

希望する家賃から買取価格を逆算することができます。

例えば希望家賃を月5万円、年間60万円と想定した場合、自宅の買取価格を逆算してみましょう。

想定利回が10%の場合、60万円÷10%=600万円です。

もっと多くの資金を必要としていたとしても、家賃が低ければ少ない金額しか手に入れることはできません。

逆に、家賃を月10万円、年間120万円とした場合には、120万円÷10%=1,200万円が自宅の買取価格となります。

このように、家賃と買取価格は比例するので、「あまり家賃を負担できない」という人は買取価格も少なくなるので、必要資金を調達することができない可能性が高くなります。

総合的に判断することが重要

ハウスリースバックにおいては、低い家賃と高い買取価格の両立は不可能です。

そのため家賃と買取価格は総合的に判断し、「必要最小限の金額」「無理なく支払いができる家賃」の両立を図ることが重要です。

多くの不動産会社で、買取価格と家賃のバランスは相談することができるので、「いくら必要なのか」「いくらまで家賃を負担できるのか」を明確にして、売却価格と家賃を総合的に判断するようにして下さい。

買取価格を下げずに家賃を下げる方法

お金と家の積み木

利用者からすれば「できる限り高く買い取って欲しい。家賃は低い方がいい」というのが本音でしょう。

これを実現するための唯一の方法が敷金を増額するという方法です。

敷金として多くの金額を入れておけばその分家賃は下がる傾向があります。
買取価格を下げずに家賃を下げる方法について詳しく解説していきます。

保証金を多く支払う

ハウスリースバックの際には、売却後に自宅を不動産会社から賃貸借するため、不動産会社に対して保証金を支払わなければなりません。

これは、通常の賃貸借契約における敷金のようなイメージです。

ハウスリースバックでは保証金の分だけ家賃が減少する傾向があります。

つまり、高い金額で売却しても、より多くの保証金を入金することができれば低い家賃でハウスリースバックした自宅を借りることが可能です。

保証金の分だけ家賃が下がる

保証金を多く入れれば入れるほど家賃は下がる傾向がありますが、具体的にはどの程度家賃が安くなるのでしょうか?

例えば売却価格1,000万円、利回り10%の場合の家賃を考えてみましょう。

保証金が何もない場合には通常通りに家賃は計算され、1,000万円×10%=100万円が年間家賃になります。

ここで、保証金を500万円支払った場合の家賃は以下のように計算されます。

(売却価格1,000万円-保証金500万円)×期待利回り10%=50万円

売却価格の半分の保証金を入金したため家賃も半分になります。

この方法を利用すれば多くの売却価格を手にした状態で家賃を引き下げることが可能です。

親などから保証金相当額を借りることで家賃を下げることができるので、許容できる家賃にしてしまうとハウスリースバックで必要な資金を調達できないという人は保証金を入金すると、家賃を下げつつ希望額で売却することができます。

ハウスリースバックは業者選びが非常に重要

業者を選別

ハウスリースバックにおいて最も重要なのは業者選びです。
結局家賃は不動産会社の期待利回りによって決定するので、おかしな業者に捕まってしまえば同じ売却価格でも家賃は高くなります。

ハウスリースバックに適した業者の選び方について詳しく解説しています。

利回りの低い業者を選ぶ

ハウスリースバックの家賃は買取価格×期待利回りで決定します。

同じ買取価格でも期待利回りが高い業者の方が家賃は高くなってしまいます。

そのため、できる限り期待利回りが低い業者を選択するようにしましょう。

期待利回りは業者によって異なり、高い業者に当たってしまうと12%を優に超える設定で家賃が決められることがあります。

大手の不動産会社の方が利回りが低めで、事前に公表されているケースも多いので、できる限り大手の利回りを公表している業者と契約するのがよいでしょう。

買い戻し価格が低い業者を選ぶ

ハウスリースバックを利用する人の大多数が将来的な買い戻しを念頭に置いています。

不動産会社は家賃によって利益を出しているため、買い戻し価格は売却価格に経費を上乗せした程度の価格になるのが当然ですし、優良業者は実際にそのような価格設定で買い戻し価格を決めています。

しかし、高い業者になると、買い戻し価格が売却価格よりも著しく高くなってしまうのこともあります。

例えば売却価格500万円、買い戻し価格800万円であれば、不動産会社は自宅の売買だけで多額の利益を出していることになり、このような業者は有料業者とは言えません。

高い家賃を支払って、売却時よりもかなり高い値段で買い戻すことになれば経済的な損失は甚大です。

契約時には買い戻し価格も確認し、できる限り売価と買い戻し価格の差がない業者を選択しましょう。

複数の業者からの見積もりを

ハウスリースバックを利用する際には必ず複数の業者から見積もりを取るようにしてください。

ハウスリースバックは法律によって売却価格や家賃や買い戻し価格などが決まっている商品ではありません。

業者によって期待利回りはじめとして条件は全く異なるので、必ず複数の業者から見積もりを取り、もっとも自分に有利な条件でハウスリースバックできる業者を選定する必要があります。

まとめ

ハウスリースバックの家賃は売却代金の8%〜12%程度の利回りで決定します。

そのため売却価格が高くなれば家賃も高くなり、家賃を安くしようと思えば売却価格は安くなるので、自分にとって最適な売却価格と家賃のバランスを重視することが大切です。

この他、保証金を多く支払うことで家賃を下げることができるので、まずは不動産会社に希望する買取価格と支払うことができる家賃を率直に相談してみるのがよいでしょう。

また、買取価格・買い戻し価格・期待利回りは不動産会社によって大きく異なります。

ハウスリースバックを利用する際には必ず複数の業者から見積もりを取ることも忘れないようにしてください。